huismeester / wijkbeheer Portaal

Ruusbroecstraat, verjaardag
Van klusjesman naar regisseur

Het traditionele beeld van de huismeester blijkt te kloppen. De kans is groot dat een huismeester een wat oudere Nederlandse man is met een relatief lage opleiding. Bij kleinere corporaties die actief zijn in kleinere gemeenten en dorpen is de gemiddelde huismeester zelfs ouder dan 50 jaar. Bij corporaties die actief zijn in de grote(re) steden is een groter deel van niet-Nederlandse komaf. Ten opzichte van corporaties die werkzaam zijn in kleinere gemeenten en dorpen hebben deze corporaties vaker bezit in achterstandswijken met een relatief hoog aandeel allochtonen. Corporaties in grote(re) steden proberen op deze manier beter aansluiting te vinden bij de wijkbewoners. Ruim 6 procent van de medewerkers bij een corporatie is huismeester. Bijna alle huismeesters zijn goed herkenbaar en benaderbaar voor de klant doordat zij kleding dragen met het logo van de corporatie en vaak (80 procent) een eigen kantoor hebben in de wijk.

75 procent van de corporaties zet hun huismeesters complex-overstijgend in. De traditionele huismeester heeft zich daarmee ontwikkeld tot 'wijkmeester'. Het is niet voor niets dat er nog maar weinig corporaties de functienaam huismeester gebruiken. Het vak is duidelijk breder geworden, met meer nadruk op sociaal beheer. Technische klussen worden steeds vaker uitbesteed aan de onderhoudsdienst. De huismeester wordt met name ingezet op het gebied van leefbaarheid. Van een doener is de huismeester op deze manier veel meer een organisator geworden, een spin in het web.

Maerlantstraat, opfleurdag
Een andere ontwikkeling die het vak de afgelopen jaren heeft doorgemaakt, is het in toenemende mate werken in gemengde complexen met kopers en huurders. Dat heeft de opgave en het opdrachtgeverschap veranderd. Qua bewonersgroepen is ook de diversiteit toegenomen. Bewoners hebben vaker een verschillende afkomst met verschillende gebruiken en leefomstandigheden. Manieren van omgang met de bewoners zijn hierdoor toegenomen en de huismeester levert vaker maatwerk. Deze veranderingen legitimeren een bijdrage in de servicekosten voor het werk van de huismeester. Bijna een derde van de corporaties rekent de kosten voor de huismeester echter niet door. Nu geven de corporaties vaak aan dat dit als een soort service wordt aangeboden aan de huurders en dat de inzet van de huismeesters uiteindelijk geld oplevert. Want - zo wordt aangenomen - de huismeester zorgt voor minder vandalisme, vervuiling en overlast, een beter imago en een hogere waarde van het bezit, wat bij eventuele verkoop meetelt. Behalve de grotere mix tussen kopers en huurders binnen complexen zullen ook de huidige bezuinigingen er waarschijnlijk voor zorgen dat de kosten voor de huismeester in de toekomst vaker worden doorgerekend.

Meer vrouwen, graag

De diversiteit aan taken die de huismeesters uitvoeren, functie-invullingen en (gewenste) competenties en vaardigheden maken duidelijk dat de huismeester echt een duizendpoot moet zijn. Er wordt veel van de huismeester gevraagd. Hij/zij moet communicatief vaardig zijn, goed kunnen samenwerken, maar ook goed alleen. Hij/zij moet kunnen signaleren en doorverwijzen, maar ook pragmatisch kunnen handelen en zaken op- en aanpakken. Hij/zij moet kennis van de bewoners hebben, maar ook een zekere afstand kunnen bewaren. Hij/zij moet technische klussen kunnen uitvoeren, maar ook bewoners kunnen activeren en bijdragen aan de sociale cohesie in de wijk.

Qua opleidingen is de nadruk komen te liggen op klantgericht communiceren, omgaan met agressie en beïnvloedingsvaardigheden. De verschuiving die het vak de laatste jaren heeft doorgemaakt van technisch naar sociaal beheer, het feit dat de meeste corporaties verwachten dat deze trend zich zal doorzetten en het feit dat de nadruk is komen te liggen op sociale en communicatieve vaardigheden zorgen ervoor dat een diverser wervings- en aannamebeleid voor de hand ligt.   Nu is slechts 8 procent van de huismeesters een vrouw en ligt het zwaartepunt rond de 50-jarigen. Een toename van jongere en vrouwelijke huismeesters met goede sociale en communicatieve vaardigheden ligt voor de hand.

Thijmstraat, opschoondag
Doorzetten of loslaten?

Het vak huismeester is breder en algemener geworden. Het stimuleren van goed bewonersgedrag en het tegengaan van woonfraude zijn naast de handhaving op 'schoon, heel, groen en veilig' veelal een vast onderdeel geworden van het takenpakket van de huismeester. De traditionele huismeester is daarmee veranderd in een wijkbeheerder. Er wordt ingezien dat huismeesters een preventieve werking hebben en op termijn beheerkosten kunnen besparen omdat zij mensen aanspreken op overlast en ander gedrag dat de leefbaarheid vermindert. Zij maken het contact tussen de corporaties en de huurders persoonlijk. Mocht de keuze gemaakt moeten worden, dan kleden veel corporaties het takenpakket van de huismeester daarom liever uit met technische taken dan met sociale taken.

Sommige corporaties vrezen echter binnen afzienbare tijd de sociale invulling te moeten stoppen omdat het ministerie dat van hen verwacht en zij forse bezuinigingsslagen moeten maken. Aan de andere kant zien zij de noodzaak toenemen om op dit terrein actief te blijven. In een tijd waarin sociaal zwakkeren het steeds moeilijker krijgen, wordt de rol van de huismeester alsmaar belangrijker. De huismeesters zien in deze tijd van individualisering en economische crisis de klant veranderen en de sociale problematiek toenemen. Samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties ligt dan voor de hand. Hierdoor kan ook een mix ontstaan van eigen en ingehuurde huismeesters: een boeiende trend om te volgen.

J. Luykenstraat, wijkfeest
Omdat grote herstructureringsplannen de komende jaren in de kast blijven liggen, zal - met name in achterstandswijken - gedegen sociaal beheer van essentieel belang zijn. Door de grote verkoopopgave waar veel corporaties voor staan, zal bovendien het aantal VvE's toenemen, waardoor de huismeester ook steeds meer te maken krijgt met kopers. Die diversiteit aan bewoners vraagt om een flexibele benadering. Het gevaar ligt op de loer dat de huismeester door de toenemende complexiteit ook steeds meer taken overneemt. Hij wordt immers vaak als eerste geconfronteerd met problemen bij huurders. Sommige huurders verwachten dat ook ("de huismeester lost het wel op"). Dit toont het belang aan van meer aandacht voor zelfredzaamheid en zelfbeheer. Bewoners zijn steeds meer geneigd om deze handschoen op te pakken, al zal moeten worden beseft dat de kwetsbare huurders hier lang niet altijd toe in staat zullen zijn. De noodzaak van een goede huismeester neemt hierdoor alleen maar toe. Ook sociaal beheer hoort hierbij. Het is verstandig als corporaties de ruimte blijven pakken. Veel bestuurders geven nu aan niet te willen bezuinigen op de huismeester. De komende tijd zal uitwijzen of zij stand houden.

***

Over de auteur

Eric Spithoven is stadsgeograaf en adviseur Strategie en Vastgoed bij Portaal. Hij ontwikkelt en implementeert beleid op het gebied van de wijkaanpak en neemt namens Portaal deel aan het Platform Wijkbeheer Woningcorporaties.

Dit artikel verscheen eerder dit jaar in het tijdschrift Vitale Stad en is met toestemming overgenomen
met toestemming van de auteur.

De foto's zijn van de Wijkraad Willemskwartier Nijmegen
Meer foto's én filmpjes op Trots in Beeld op de website willemskwartiernijmegen.nl
Wijkbeheerder Portaal Willemskwartier Nijmegen staat op de onderste drie foto's rechts.

FILMPJE Opfleurdag Maerlantstraat